Sådan køber du en skihytte eller -lejlighed i Norge

Har du nogensinde overvejet at købe en skibolig i Norge? Det har jeg. Flere gange faktisk.

.. Derfor har jeg sat mig ind i emnet - og nu vil jeg give mine bedste tips videre til dig. I artiklen kommer jeg ind på følgende emner:

• Det skatteteknisk
• Valutakursen
• Forventet afkast
• Udlejningspligt

Er du klar? Så går vi i gang. 

.. men husk. Jeg er hverken skatterådgiver, bankmand eller ejendomsmægler. Kontakt altid en professionel, inden du svinger dankortet ;)

Det skattetekniske - kort fortalt

Når du som dansker ejer en bolig i Norge, skal du betale skat - både i form af en formueskat og en beskatning af din indtægt ved udlejning. Lad os tage det én af gangen.

Formue

Når du ejer en fritidsbolig (eksempelvis en skihytte) i Norge, skal du betale en formueskat baseret på 30% af boligens salgsværdi.

Det vil sige, at hvis du køber en skihytte til 5.000.000 NOK, så bliver skatten baseret på:

    5.000.000 x 0,3 = 1.500.000 NOK

Af det beløb skal du betale 0,7% til kommunen og 0,3% til staten. Det vil sige, at du skal betale:

    1.500.000 x 0,01 = 15.000 NOK

Du skal dermed betale cirka 10.000 DKK årligt i skat. OBS: Hvis boligen har en værdi på mindre end 1.700.000 NOK, skal du ikke betale skat til hverken kommunen eller staten.

Herudover skal du i nogle norske kommuner betale en kommunal ejendomsskat. Det kan du læse mere om på skatteetaten.no.

* OBS: Når du betaler ejendomsskat i udlandet, kan du i mange tilfælde få nedslag i din danske ejendomsværdiskat for din udenlandske ejendom. Læs mere hos Skat.dk.

Indtægt

Som dansker skal du også betale skat af den indtægt, du generer ved udlejning af din fritidsbolig i Norge. Indkomsten er skattefri, hvis du udlejer i mere end 30 dage om året og tjener mindre end 20.000 NOK.

Hvis lejeindtægten overstiger 20.000 NOK, gælder følgende: De første 10.000 NOK er skattefrie. Herefter skal du betale skat af 85% af det overskydende beløb.

Eksempel: Du udlejer din fritidsbolig i 60 dage på et år og opnår et overskud på 120.000 NOK.

    (120.000 - 10.000) x 0,85 = 93.500 NOK

Det betyder, at du skal betale skat af 93.500 NOK.

Den mest almindelige skattesats er 22% af overskuddet. Det vil sige, at du skal betale:

    93.500 x 0,22 = 20.570 NOK

I det her hypotetiske eksempel, vil du altså have et overskud på 120.000 NOK og betale cirka 15.000 (formueskat) og 20.570 (skat af indtægt). Herefter har du tjent cirka 84.430 NOK.

* Husk at få rådgivning af en professionel inden køb.

Et billede fra en af mine mange ture til magiske Norge

Valutakursen er din ven

Her er deres priseksempel: Du kan købe en stor og flot lejlighed i Hemsedal på 108 kvadratmeter til:

• Salgspris i NOK: 6.802.600 
• Salgspris i DKK: 4.332.202 

Hvis du købte en lejlighed til samme pris i foråret 2019, ville du betale salgsprisen x 0,78 og komme af med 5.300.000. Det betyder, at den lave norske krone gør, at lejligheden er cirka 1.000.000 DKK billigere i 2023, end den var i 2019.

Rendering af en ejendom i Fjelllandsbyen

Eksempler på "skihytter" der er til salg

Fjelllandsbyen.no har mere end 20 lejligheder til salg i det populære Hemsedal i forskellige prisklasser. Herunder har vi indsat to eksempler - en på 44 kvadratmeter og en på 112 kvadratmeter.

Lejligehed på 44 m2

Salgsprisen på denne bolig er: 3.450.000 NOK. Omregnet til danske kroner efter dagens kurs er det: 2.274.585 DKK. 

Men hvad får du så for de penge? Her får du en moderne lejlighed uden udlejningspligt. Lejligheden har en altan, og der er et mindre opbevaringsrum i kælderen tilknyttet lejligheden. 

Se lejligheden her.

Her ses plantegningen af lejligheden på 44 m2.

Bolig på 112 m2

Hvis du vil have en lidt større ski-lejlighed, kan du kigge på denne på 122 kvadratmeter.

Salgsprisen på denne bolig er: 7.090.000 NOK. Omregnet til danske kroner efter dagens kurs er det: 4.674.437 DKK. Her får du altså nogle flere kvadratmeter for pengene. 

Her ses plantegningen af lejligheden på 112 m2.

Se lejligheden her.

Forventet afkast: Hvad kan du tjene ved at udleje skihytten?

Vi fortsætter med eksemplerne fra Hemsedal, hvor du nu er blevet den heldige ejer af en flot og stor lejlighed i Hemsedal på 70 kvadratmeter med to soverum. 

For hvad kan du egentligt forvente at tjene i udlejningsindtægter pr. år? Vi har spurgt en norsk ejendomsmægler. 

Hun vurderer, at du kan tjene cirka 200.000 NOK om året via udlejning af en lejlighed på 70 kvadratmeter. Det tal kan være højere eller lavere alt efter, hvor meget du selv bruger lejligheden. 

Er det potentielle afkast lige så højt som andre investeringer?

Det potentielle afkast for gennemsnitlige investeringer er 7%. Hvis du vil sammenligne afkastet fra en skihytte med andre investeringer, kræver det dog også en mere nuanceret tilgang. Du skal overveje:

• Værdistigning: Skihytter i populære områder kan opleve betydelig værdistigning, men dette kan variere.
• Driftsomkostninger: Vedligeholdelse, forsikring og skatter kan æde en del af dit afkast. Disse vil dog være lavere ved køb af nyere boliger.
• Risiko: Ejendomsmarkedet kan være volatilt, og som med alle investeringer, er der ingen garanti for afkast.

Udlejningspligt eller ej

Hvis du køber en lejlighed i Norge, som er en del af et kompleks, kan der være udlejningspligt på lejligheden.

Det vil sige, at du skal udleje den i et specifikt antal dage. Vi kan tage et eksempel fra Fjellandsbyen, som har lejligheder med og uden udlejningspligt.

Hvis du vælger en bolig uden udlejningspligt, står det dig helt frit for, hvordan du vælger at benytte den - og i hvor mange dage om året. Denne type er ofte lidt dyrere end boliger med udlejningspligt.

Hvis du vælger en bolig med udlejningspligt, vil den ofte være lidt billigere. Og her gælder følgende: I vinterhalvåret har du 42 valgfrie dage til rådighed, og det samme gælder om sommeren.

Det vil sige, at din lejlighed skal stå til rådighed til udlejning i de resterende dage.

42 dage i vinterhalvåret er dog masser for de fleste danske skiløbere. Det betyder for eksempel, at du kan bruge boligen i 3 hele uger og derefter have masser af dage tilbage til forlængede weekender og helligdage.

Skal du selv stå for udlejningen?

Hvis du køber en skihytte eller en lejlighed i Norge, kan du i nogle tilfælde selv vælge at stå for udlejningen af boligen.

Hvis vi fortsætter eksemplet med lejligheden i Hemsedal, er det SkiStar, der varetager udlejningen. Det vil sige, at du ikke selv skal stå for arbejdet.

Herudover findes der naturligvis udlejningsportaler, som kan varetage opgaven for dig.

Opsummering: Hvordan bliver du klogere?

Her kan du finde et par artikler og hjemmesider, som kan hjælpe dig videre i din søgning af en skihytte i Norge.

- Læs mere om at købe en lejlighed i Fjelllandsbyen.
- Læs mere om skat i Norge, når du bor i Danmark.
- Læs mere om beskatning i Norge.
- Læs mere om at købe bolig i Norge.